Transformer l’essai de la reconversion
de bureaux en logements

Sur le papier, la transformation de bureaux en logements est une solution efficace pour lutter contre la pénurie et l’étalement urbain.

Mais rentabiliser les projets et gérer les contraintes techniques peuvent devenir de sérieux freins à ce type d’opération.

Anticiper, contourner et résoudre les problèmes financiers et techniques demande un vrai savoir-faire et un art consommé de la promotion immobilière et de la reconversion de bâtiments.


Reconvertir des bureaux pour résoudre la crise du logement, une équation simple ?

Avec son importante croissance démographique et la réduction de la taille moyenne des ménages, La France a grand besoin de logements. Pourtant, c’est la pénurie : le foncier commercialisé est rare, le marché est tendu.

La mise en chantier de logements neufs accuse un déficit d’environ 250 000 unités par an. À l’inverse, on observe par exemple en Île-de-France un taux de vacance des bureaux de 7,3% en avril 2016, soit environ plus de 3,5 millions de mètres carrés.

Pourquoi ne pas exploiter cette manne ? C’est réalisable mais plus compliqué qu’il n’y paraît.
 

L'immeuble de bureaux Le Palatino en 2005 Chantier du Palatino, reconversion d'immeuble de bureaux en logements à Paris

 

Un potentiel de logements neufs à concrétiser

Les acteurs du renouvellement urbain se sont engagés sur la voie de la reconversion de bureaux en logements. Dans certains cas, c’est la seule solution pour conserver la surface disponible, ce que ne permet pas toujours la reconstruction.

La localisation des opérations en hyper centre-ville est un immense avantage. Cela améliore la rentabilité des projets.

Malgré le potentiel de cette voie, seule une centaine d’opérations sont lancées par an (33 000 m²). Les cahiers des charges des bureaux étant radicalement différents de ceux des logements, le travail de conception est conséquent.

La hauteur sous plafond, les ouvertures et la distribution, les façades, la mise aux normes, le désamiantage… Tous ces points à traiter pèsent sur l’intégration du programme et le budget.
 

Rénovation de la façade du Palatino, Paris 13e L'immeuble de bureaux Le Palatino reconverti en logements

 

Dépasser les obstacles de la transformation de bureaux

Quelle que soit la dimension du projet, l’expérience d’Eiffage Construction montre qu’il n’y a pas de fatalité. Moyennant la mise en œuvre de toutes les compétences du promoteur, de l’architecte et du constructeur, il est parfaitement possible de mener des opérations de reconversion avec succès.

C’est l’enseignement de l’opération Le Palatino, en plein cœur du 13e arrondissement parisien, livrée en 2015. Pendant 30 mois, 20 000 m² de bureaux datant de 1971 ont été transformés en 16 000 m² habitables, comprenant 342 logements étudiants et 201 logements en accession.
 

Un studio étudiant dans la résidence Le Palatino Exemple de logement créé à partir de bureaux
 

Élise Airaud, directeur Eiffage Immobilier Île-de-France, évoque l’opération, ses défis et succès.
 

Élise Airaud, directeur Eiffage Immobilier Île-de-FranceQuel était l'objet du programme Palatino que vous avez mené à Paris ?

Nous avons racheté une tour de bureaux de 18 étages, avenue de Choisy, dans 13e arrondissement parisien en vue de la transformer en immeuble d'habitation.

L'objet était d'aménager 201 appartements vendus en accession et 342 logements étudiants, tous labellisés BBC Rénovation.

Cette opération a été menée dans le cadre d'un concours que nous avons gagné en 2011, le chantier ayant été livré à l'été 2015.
 

Soit près de quatre années. Est-ce un délai habituel pour ce type de projet ?

Il faut savoir que l'on ne mène pas une opération de ce type comme un programme immobilier classique.

Outre toutes les aspects financiers à intégrer dans le budget de départ (charges locatives, taxes foncières, taxes sur les bureaux...), la transformation de bureaux en logements est très technique et se heurte parfois à des difficultés inattendues à surmonter les unes après les autres.

Ainsi, nous avons dû curer entièrement l'immeuble des inclusions d'amiante sur le gros œuvre, tout en préservant la solidité et l'intégrité de l'ouvrage.

Autre exemple, si la trame des bureaux est relativement bien compatible avec un logement étudiant, c'est loin d'être le cas pour les appartements où un poteau peut passer au milieu d'un salon !
 

Comment avez-vous réussi à faire face à ces contraintes un peu particulières ?

Le travail mené avec l'architecte et Eiffage Construction lors de la phase de conception a été primordial pour trouver une solution à toutes ces difficultés.

Concernant la distribution des espaces, cette collaboration nous a amenés à proposer des logements à la fois fonctionnels, originaux, sortant de l'ordinaire et – surtout – très agréables à vivre. Je pense notamment à l'étage supérieur dont la hauteur dépassant trois mètres à permis de créer des mezzanines avec des vues sur Paris à couper le souffle.
 

Pour chacun de ces points, une bonne collaboration entre le promoteur et le constructeur se révèle donc essentielle.

Oui, et c'est pour cela que nous avons misé sur la création d'une équipe intégrée avec Eiffage Construction très en amont du projet.

Il faut avoir à l'esprit que toute opération de rénovation en général, et a fortiori de transformation de bureaux en logements, ne s'improvise pas. Leur complexité n'a rien a voir avec un chantier classique.

Les arbitrages sont permanents et les sujets à traiter sont toujours très techniques.
 

Pouvez-vous nous donner quelques exemples ?

Il suffit de se rappeler que nous conservons une structure existante, totalement mise à nu puis reconstruite avec l'élévation de murs, le percement de trémies pour les ascenseurs, etc. D'où des reports de charge totalement redistribuées au regard de l'ouvrage initial.

Les travaux ne peuvent être « sécurisés » que grâce aux compétences d'un service méthodes et structures performant, ce qu'Eiffage Construction nous a apporté.

Par ailleurs, au-delà du seul aspect technique, l'entreprise a parfaitement su tenir compte de l'environnement urbain hyper dense dans lequel se trouvait ce chantier.

Approvisionnements, confort de vie des habitants, impacts sur les commerçants, accès aux parkings, gestion des flux circulatoires avec la mairie, relation avec les associations de quartier : tout a été fait pour veiller à la bonne intégration de l'opération dans son milieu.

 

Le Palatino en bref

  • Maître d’ouvrage : SNC Paris Palatino (Eiffage Immobilier Île-de-France)
  • Architecte : Éric Chabeur
  • Entreprise générale : Eiffage Construction Amélioration de l’Habitat
  • Décoratrice : Patricia Laurenza
  • Maître d’œuvre d’exécution : Cotec
  • Bureau de contrôle : Qualiconsult
  • Coordonnateur SPS : OTCC

Chiffres clés

  • 18 étages pour 63 m (IGH)
  • 342 logements étudiants
  • 201 logements en accession
  • 4 niveaux de parking + cave
  • 30 mois de travaux
  • 43 M€ de budget

Crédits photos : T. Favatier & L. de Serres

 

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